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Acheter un terrain en SCI : est-ce une bonne ou mauvaise idée ?

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Acheter un terrain en SCI : est-ce une bonne ou mauvaise idée ?

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Publié le 21/11/2022

Vous envisagez l’achat d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement à plusieurs ? Dans ce cas, créer une SCI peut s’avérer être la bonne solution. En effet, une société civile immobilière possède un cadre légal peu contraignant et permet d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier. Néanmoins avant de vous lancer, vous devez vérifier qu’une SCI est la solution appropriée à votre projet.

Qu'est-ce qu'une SCI ? 

Rappelons ce qu’est une SCI. Une société civile immobilière est composée d’au minimum deux associés. Elle est généralement créée pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Ainsi les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leur apport et perçoivent des revenus fonciers. Bien entendu, comme toute société, il est impératif de l’immatriculer au registre des commerces et des sociétés (RCS). De même, vous devez rédiger des statuts dans lesquelles sont indiqués le fonctionnement de la SCI et les missions du gérant désigné. La gestion d’une SCI est similaire à toutes les sociétés avec la tenue d’une comptabilité, d’un bilan et d’une assemblée générale annuelle.

Pourquoi créer une SCI ? 

Une personne physique ou morale peut décider de créer une SCI, avec au moins un associé. 
Le recours à ce statut juridique peut s’avérer intéressant dans certaines situations :

  • Investir dans une résidence secondaire 
  • Acquérir et développer un patrimoine immobilier 
  • Protéger un conjoint lors de l’acquisition de la résidence principale     
  • Faciliter la transmission d’un bien immobilier à ses descendants 
  • Éviter la gestion en indivision d’un bien lors d’une succession par exemple.
À noter qu’une SCI n’a généralement pas vocation à détenir une activité commerciale. Mais nous allons voir qu’il existe une exception.

Quel type de SCI choisir pour l’achat d’un terrain ?

Il existe différents types de SCI, avec chacune leur particularité, à savoir :

  • La SCI de gestion : Elle permet de développer un patrimoine immobilier à plusieurs. Ainsi, les associés se regroupent pour acquérir ou apporter des biens immobiliers qui sont ensuite mis en location. Les bénéfices correspondant aux revenus fonciers sont distribués en fonction de leur quote-part détenue dans la SCI.
  • La SCI familiale : La particularité de cette SCI c’est que les associés sont de la même famille. En général, la SCI est utilisée par les conjoints mariés ou pacsés et/ou avec les enfants. Les avantages principaux de la SCI familiale sont d’éviter le régime contraignant de l’indivision, mais aussi d’optimiser la transmission des biens.
  • La SCI construction-vente : Il s’agit d’une SCI permettant la construction d’immeuble. Autrement dit, les associés créent une SCI dans le but d’acheter un terrain, de construire un bien immobilier et de le revendre par la suite. L’objectif ici est de réaliser une plus-value.
  • La SCI d’attributionL: Cette forme de SCI est utilisée dans les projets immobiliers importants. En effet, elle permet d’acquérir ou construire des biens immobiliers en vue de les partager entre les associés au prorata des parts qu’ils détiennent dans la SCI.
Ainsi, comme vous le constatez le choix de la SCI va dépendre de votre projet : acheter un terrain en famille pour construire une résidence principale ou secondaire, acheter un terrain avec des associés pour construire un immeuble et le revendre ou se le partager.

Comment acheter un terrain avec une SCI ? 

Si vous avez besoin d’un crédit immobilier pour l’achat d’un terrain, sachez qu’il est possible de solliciter un prêt au nom de la SCI. Cela représente l’avantage d’augmenter la capacité d’emprunt.
En effet, cela permet de mutualiser les revenus de tous les associés. Par ailleurs, si la SCI détient déjà un patrimoine, les revenus locatifs sont pris en compte à hauteur de 70%.
 Ainsi, une SCI peut solliciter un crédit immobilier classique, un prêt relais ou encore un prêt hypothécaire.
En revanche, elle n’a pas accès aux prêts aidés tels que le PTZ (prêt à taux zéro) ou encore le prêt épargne logement. Ils sont destinés aux particuliers et généralement aux primo-accédants. C’est pourquoi créer une SCI pour l’achat d’une résidence principale n’est pas forcément la meilleure solution selon votre profil.  Néanmoins, une SCI peut avoir accès à l’ECO-PTZ, tant qu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. De même, si le but de la SCI est la construction et la réhabilitation de logements en vue de louer à des ménages aux revenus intermédiaires, elle peut demander un prêt locatif social (PLS).  Toutefois, avant de vous lancer dans la création d’une SCI pour acheter un terrain, vous devez savoir que la responsabilité des associés est illimitée. Concrètement, le patrimoine personnel des associés est séparé des biens détenus par la SCI.
Aussi, en cas de difficultés financières, les créanciers se tournent d’abord vers la SCI pour récupérer les dettes. Mais dans l’hypothèse où ce n’est pas suffisant, alors les associés devront payer les dettes à hauteur de leurs parts sociales. 

Bon à savoir ! 
Lors de l’achat d’un bien immobilier, la SCI, considérée comme un professionnel, ne peut pas bénéficier du délai de rétractation de 10 jours lors de la signature du compromis de vente.  (Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation.)

Acheter un terrain en SCI : avantages et Inconvénients 

Alors est-ce une bonne idée ou non d’acheter un terrain en SCI ?
Et bien, il n’y a pas de mauvais choix ! En effet, tout dépendra de votre projet (résidence principale ou secondaire, construction en vue de vendre ou pour constituer un patrimoine à partager entre vos associés …). Ainsi, avant de vous lancer, vous devez lister les points positifs et négatifs de créer une SCI pour l’achat d’un terrain. 
Pour vous aider, nous vous avons résumé les principaux avantages et inconvénients de la SCI pour l’achat d’un bien immobilier.

Avantages                                    Inconvénients 
  • Gestion et transmission du patrimoine simplifiées.
  • Évite les contraintes de l’indivision.             
  • Pas de capital social minimum
  • Possibilité d’obtenir un crédit au nom de la SCI
  • Démarches administratives à la création de la SCI
  • Responsabilité illimitée des associés, au prorata de leurs parts sociales
  • Une SCI n’a pas accès au prêt aidé de l’État (PTZ et prêt épargne logement)
  • Ne bénéficie pas du délai de rétraction de 10 jours à la signature du compromis.